Egalement appelé loi Cosse, ce dispositif permet de bénéficier d’une déduction fiscale sur les revenus locatifs, en engageant les propriétaires à louer un logement avec un niveau de loyer abordable, à un ménage modeste.

A compter du 1er janvier 2022 certaines évolutions devraient permettre de facilité l’accès à ce dispositif, et le rendre plus avantageux pour les propriétaires.

Parmi ces mesures :

• une fixation des plafonds de loyers sur la base d’une cartographie réalisée à l’échelle communale;
• des taux de décote des loyers et des taux de réduction d’impôt sur les loyers perçus uniformes sur toute la France;
• une modulation de l’avantage fiscal lorsque le logement fait l’objet d’une intermédiation locative (IML) en fonction des niveaux deloyer et de ressources des locataires ;
• une durée des conventions unifiée à six ans ;
• une sortie de conventionnement facilitée et plus attractive en zone tendue.

La déduction fiscale s’évalue donc en fonction du loyer mais aussi de la zone où se situe le bien.

Les zones définies par arrêté correspondent aux territoires se caractérisant par un déséquilibre entre l’offre et la demande de logements locatifs.

En fonction de la zone et de la convention de loyer appliquée, la déduction peut s’élever de 30% à 70% des revenus bruts.

Elle peut atteindre 85% en cas d’intermédiation locative (gestion confiée à un tiers : agence immobilière à vocation sociale ou organisme agréé) à destination des ménages en précarité. Afin de bénéficier de ces avantages fiscaux, il faut remplir certaines conditions liées au logement et au locataire.

Le bien doit être loué durant toute la durée d’application de la convention.

Le dispositif est applicable à toutes les conventions conclues jusqu’au 31 décembre 2024.

Le logement doit remplir plusieurs critères :

• être non meublé,
• être récent ou ancien avec ou sans travaux,
• être affecté à l’habitation principale du locataire,
• respecter un niveau de performance énergétique globale fixé par arrêté,
• être mis en location selon un loyer ne devant pas dépasser certains plafonds.

Le dispositif Cosse est réservé aux propriétaires ayant signé une convention avec l’Anah, au moyen du contrat « louer mieux ».

Pour bénéficier du dispositif, le logement ne peut être loué aux membres du foyer fiscal, ascendants ou descendants du propriétaire ni à une personne occupant déjà le logement, sauf à l’occasion du renouvellement du bail.

Les ressources du locataire ne doivent pas dépasser un certain seuil en fonction de la composition du foyer qui dépend également du type de convention passée avec l’Anah. Le propriétaire a le choix entre 3 niveaux de loyer en fonction du type de convention qu’il passe : intermédiaire, social, très social.