En toute logique, on pourrait penser que les taux immobiliers bas ouvrent l’accès à la propriété au plus grand nombre d’emprunteurs, y compris les foyers les plus modestes. Or le mécanisme n’est pas aussi simple que cela. Pour juger de la fiabilité d’un dossier et éviter le risque de surendettement de leurs clients, les courtiers et les banques doivent prendre en compte le taux d’usure. Pas toujours avantageux lorsque la tendance est à la baisse, car il réduit les marges de manoeuvre. Explications.

Qu’est-ce que le taux d’usure ?

Avant de savoir pourquoi des taux immobiliers bas peuvent être défavorables pour les petits emprunteurs, il faut d’abord comprendre ce qu’est un taux d’usure.

Lorsqu’une personne emprunte, le créancier calcule le taux effectif annuel global (TAEG) qui sera appliqué à son crédit. Il comprend les intérêts d’emprunt, l’assurance emprunteur, les frais de dossiers et les frais de garantie.

Le taux d’usure représente le plafond au-delà duquel un foyer ne peut emprunter. Il est calculé afin de préserver les emprunteurs d’un éventuel surendettement.

Comment est calculé le taux d’usure ?

Le taux d’usure est calculé tous les trimestres par la Banque de France, d’après un échantillon représentatif d’établissement de crédits, de banques et de sociétés de financement. Elle procède de la manière suivante, pour chaque catégorie de crédit :

• • • • • • taux moyen pratiqué sur une durée donnée + 1/3 de ce même taux

Ainsi, pour le second trimestre 2021 (applicable au 1er avril), le taux d’usure pour les prêts à taux fixe s’établit à :

2,52% pour un emprunt d’une durée inférieure à 20 ans

2,60% pour un emprunt d’une durée supérieure à 20 ans

Pour les prêts à taux variable, il est de 2,53%. De 3,05% pour les prêts relais.

Résultat : plus les taux immobiliers baissent, plus le taux d’usure diminue, ce qui laisse moins de souplesse aux foyers les plus modestes, souvent détenteurs d’une assurance emprunteur plus élevée que la moyenne. Il en est de même pour les clients possédant un problème de santé ou plus âgés.

Cette marge de manoeuvre est d’autant plus étroite lorsque le taux d’usure de référence est bas, alors même que les taux immobiliers sont en train de remonter.

un courtier pour négocier au mieux

A cela s’ajoute la conjoncture économique actuelle et la crise sanitaire qui poussent les banques à à se prémunir de tout impayé en exigeant des assurances emprunteurs avec une garantie perte d’emploi, par conséquent plus coûteuses.

Dans le contexte actuel et face à un taux d’usure bas, la négociation est plus que de mise avec les organismes bancaires, surtout pour les foyers modestes et les petits emprunteurs. Qu’il s’agisse de négocier un taux d’emprunt ou l’assurance emprunteur, un courtier en crédit immobilier saura au mieux défendre votre dossier. N’hésitez donc pas à contacter Sol-Fin.