La soulte dans une séparation : le prix de la stabilité

Evènement familial statistiquement de plus en plus fréquent, la séparation d’un couple marié ou Pacsé apporte son lot de perturbations psychologiques, sociales et financières auxquelles n’échappe pas la question immobilière. Il s’agit le plus souvent de trancher sur ce que va devenir la résidence principale acquise en commun, et sur laquelle court potentiellement encore un emprunt.

La solution par le vide consiste à vendre le bien et à se réinstaller chacun de son côté, après avoir récupéré la valeur de la propriété qui lui revient – sujet que l’on va développer un peu plus loin – une fois le capital emprunté restitué à la banque le cas échéant. Mais bien souvent, la séparation se traduit par le « départ » de l’un des futurs ex-conjoints, qui laisse au second la possibilité de conserver la résidence, mais au prix, pour ce dernier, du rachat des droits de propriété du « partant ».

Indivision et soulte

Classiquement, quel que soit son régime matrimonial, le couple a acquis la résidence en indivision, c’est-à-dire que ce bien, dit indivis, n’est pas divisé en parts (à la différence d’une propriété détenue par une Société Civile Immobilière, ou SCI, pour laquelle chaque sociétaire dispose de parts identifiées). Ceci ne veut pas dire pour autant que les droits de propriété sont coupés en deux parts égales. L’indivision induit en effet que les droits de propriété de chaque conjoint sont proportionnels à leurs apports respectifs lors de l’achat. Si Madame a contribué à hauteur de 60% de l’apport personnel et Monsieur 40%, les droits de propriété se distribuent donc à 60/40. La valeur du rachat, ou soulte, s’appuie donc en premier lieu sur cette répartition de la propriété, mais aussi sur deux autres paramètres clé : la valeur du bien au moment du rachat et l’état de l’emprunt immobilier.

Le calcul de la soulte

La valeur du bien peut être l’un des nombreux points de conflit d’un couple en séparation, le « partant » ayant intérêt à ce qu’elle soit au plus haut pour que la vente de sa soulte lui rapporte le plus possible, le « restant » souhaitant exactement l’inverse. Faute d’un accord entre les deux parties sur la valeur du bien, il faudra faire appel à un intervenant neutre : agent immobilier, notaire, voire expert en estimation immobilière.

Lorsque le couple n’a pas – ou plus – de dettes sous forme d’un emprunt immobilier, le calcul de la soulte est direct : si Monsieur et Madame sont propriétaires à 50/50 d’une maison d’une valeur estimée à 200k€ au moment de leur séparation, Madame versera à Monsieur une soulte de 100k€ pour obtenir la pleine propriété de la maison au départ de Monsieur.

Mais l’existence – fréquente – d’un emprunt complique un peu le calcul. Il s’agit de connaître le capital restant à rembourser à la banque au moment du rachat de soulte, capital qui diminue au fil des mois selon le tableau d’amortissement fourni par la banque au moment de la contraction du prêt, ou à tout moment plus tard si besoin. Les deux conjoints sont solidairement endettés vis-à-vis de la banque, donc celui qui cède ses droits de propriété doit tout de même racheter sa dette à l’autre, ce qui va donc réduire la soulte. Si l’on reprend l’exemple ci-dessus, mais que l’on considère cette fois qu’il subsiste un capital d’emprunt restant dû à la banque de 50k€, la dette de Monsieur s’élève à la moitié de ce capital, soit 25k€, donc la soulte ne sera plus de 100k€ mais de 75k€. Cela dit, même si Madame voit la soulte diminuer, elle doit désormais assumer seule le remboursement du prêt immobilier, c’est-à-dire le capital, mais aussi les intérêts !

Un bilan financier souvent pesant

Il ne faut pas oublier non plus que l’intervention d’un notaire induit les frais associés, qui comprennent bien sûr ses propres honoraires, mais aussi les taxes et prélèvements réclamés par le fisc dans ce genre de transfert de propriété, dont un droit de partage représentant 2,5% de la valeur du bien (et non de la soulte seule).

Au global, les montants conséquents générés par le rachat d’une soulte imposent souvent la contraction d’un nouveau prêt, dont le capital comprendra la soulte elle-même, à laquelle s’ajoutera le capital restant dû de l’emprunt précédent. Cette opération risque hélas aussi de s’accompagner de nouveaux frais supplémentaires, tels les pénalités de remboursement anticipé du précédent emprunt et les frais de garantie du nouveau.

Dans le bouleversement que provoque une séparation, si un rachat de soulte permet d’apporter un peu de stabilité – celle du lieu de vie pour une partie de la famille – cette opération peut avoir des implications financières lourdes pour celui ou celle qui a souhaité conserver la jouissance de la résidence principale. Si vous êtes dans cette situation, c’est peut-être l’occasion de remettre à plat votre partenariat bancaire, et Sol-Fin est à votre disposition pour vous aider !

Source : https://e-immobilier.credit-agricole.fr/Achat-Revente/Les-guides/Rachat-de-soulte-que-faire-en-cas-de-separation