LMP, LMNP, cela peut sembler quelque peu pareil. Et pourtant, si l’on aborde la question de la fiscalité, on s’aperçoit rapidement que le statut de la location meublée non professionnelle ne bénéficie pas systématiquement du même régime que celui de la location meublée professionnelle.
Reprenons les bases
Avant d’évoquer la fiscalité même du statut de la location meublée non professionnelle, rappelons ce qu’est le LMNP. Contrairement au loueur professionnel, le loueur non professionnel n’est pas inscrit au registre du commerce, ce qui peut paraître logique. D’autre part, ses recettes locatives annuelles sont inférieures à 23 000 TTC et aux autres revenus de son foyer fiscal. Concrètement, la location n’est ici pas considérée comme une source principale de revenus.
Quelle imposition pour le LMNP ?
Voilà la question qui vous intéresse et à laquelle nous allons répondre le plus clairement possible. Il existe deux types d’impositions à savoir le régime de la micro-entreprise et le régime réel. La première solution peut être considérée comme la plus accessible. En effet, le régime de la micro-entreprise n’impose pas de comptabilité officielle. En revanche, elle présente deux inconvénients : d’une part le loueur non professionnel ne doit pas dépasser le plafond de ce régime, d’autre part un abattement forfaitaire pour frais est appliqué afin de calculer l’impôt sur le revenu. Par exemple, dans le cadre d’une location saisonnière d’un meublé de tourisme à Montpellier, l’abattement est de 71%, le taux d’imposition représente ainsi 29% du chiffre d’affaires. Pour une location meublée classique, l’abattement est de 50%.
Si nous considérons que cet abattement forfaitaire peut être un frein au choix du régime de la micro-entreprise, c’est tout simplement parce que cela ne s’adapte pas à toutes les situations. En effet, le statut de la location meublée non professionnelle peut engendrer des frais divers tels que des réparations, le remboursement d’un crédit immobilier, les droits d’enregistrement liés à l’acquisition, les honoraires de l’agence immobilière ou du notaire, etc. Mais ce n’est pas tout. Voici une liste des charges qu’il est possible de déduire dans ce cadre :
- Assurance du bien
- Electricité
- Téléphone et internet
- Charges de copropriété
- Frais de comptabilité
Si ces frais sont supérieurs au forfait imposé, le loueur a tout intérêt à opter pour le régime réel. Mais, parce qu’il y a un mais, ce régime impose quant à lui de tenir une comptabilité ce qui engendrera naturellement des frais. Tout loueur n’est pas comptable, il est parfois indispensable de faire appel à un cabinet d’expertise comptable. Quant aux déficits, ils ne sont pas imputés de la même manière dans le cadre du LMP et du LMNP. En effet, pour un loueur en meublé non professionnel, le déficit peut être reporté et est cumulable durant 10 ans en déduction des recettes.
Les dépenses amortissables pour réduire ses impôts
Nous venons de lister quelques dépenses pouvant, dans le cadre du régime réel, être déduites de vos recettes. Et qui dit recettes moins importantes, dit, impôts en baisse. Parmi les dépenses importantes qu’il est fréquent de déduire, nous pouvons ainsi citer les travaux effectués dans le bien, que ces travaux aient été autofinancés ou qu’ils aient fait l’objet d’un crédit travaux auprès de votre banque ou via une société de courtage de prêt à Narbonne. Autre dépense amortissable : le mobilier acheté afin de meubler votre location. Dans le cadre du LMNP, sachez qu’il est estimé que la literie est amortissable durant 6 ans, un canapé en cuir durant 12 ans ou encore une table de séjour durant 10 ans.
Quid de la plus-value ?
Si vous souhaitez cesser cette activité de location meublée non professionnelle, notez qu’une éventuelle plus-value aura un impact financier. De fait, quand bien même une partie du montant de votre bien immobilier serait passée en amortissement, la plus-value effectuée est soumise au régime des plus-values immobilières. En d’autres termes, un impôt sera calculé sur ce bénéficie réalisé lors de la vente.
ISF et impôts locaux : que vais-je payer ?
Voilà une autre question tout à fait pertinente. Contrairement aux loueurs professionnels, les loueurs non professionnels voient leur logement soumis à l’ISF. De plus, comme tout logement particulier, le bien que vous louez sera soumis à la taxe d’habitation mais aussi à la taxe foncière, que vous soyez à Perpignan, à Narbonne ou à Béziers.
Le LMNP est une solution particulièrement intéressante. Non seulement elle permet d’assurer un revenu tous les mois mais c’est aussi et surtout un investissement d’avenir pour disposer d’un capital ou d’un revenu complémentaire au moment de la retraite.
Source : http://droit-finances.commentcamarche.net/contents/1539-location-meublee-non-professionnelle-lmnp-regime-fiscal