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Passoires Energétiques : Incidences sur les prêts immobiliers

Juin 17, 2024

Obtenir un Emprunt avec un Mauvais DPE : Un Défi en 2024

Le marché immobilier de 2024 se présente sous de meilleurs auspices comparé à 2023, grâce à des prix de vente en baisse et des taux d’emprunt stables. Cependant, la vigilance des banques concernant la qualité énergétique des logements qu’elles financent n’a jamais été aussi élevée. Les biens les plus énergivores, souvent appelés passoires thermiques, subissent les plus fortes dévaluations sur un marché en recul. C’est ici qu’intervient la notion de « valeur verte », qui reflète l’appréciation des biens immobiliers bénéficiant de meilleures performances énergétiques.

Évolution des Prix des Passoires Thermiques

D’après les données de l’outil Impact DPE de SeLoger, les prix des passoires thermiques ont chuté plus rapidement que ceux des autres catégories de logements : une baisse de 3,7 % depuis janvier 2023, contre 2,1 % pour les logements notés A, B, C et D. Les logements classés F et G se vendent respectivement à des prix inférieurs de 14 % et 13 % par rapport à des biens comparables classés D. En termes de négociation, la marge pour un logement noté G est de 5,9 %, alors qu’elle n’est que de 3 % pour un logement noté A.

Les Banques et les Biens Énergivores

Les banques perçoivent l’achat de biens énergivores comme un risque majeur. Elles craignent qu’en cas de revente avant la réalisation de travaux de rénovation énergétique, la dévaluation du bien soit significative, rendant difficile pour l’emprunteur de rembourser son prêt immobilier. Pour se prémunir contre ce risque, nombre de banques exigent désormais un apport supplémentaire de 10 %. D’autres conditionnent l’octroi du prêt à la réalisation de travaux de rénovation, ou à l’intégration d’un prêt travaux dans le financement initial.

Impact sur le Reste à Vivre

Les passoires thermiques présentent également un autre risque : celui de réduire le reste à vivre des ménages. En effet, ces logements entraînent des factures énergétiques plus élevées, ce qui peut peser lourdement sur les finances des propriétaires. Pour prendre en compte ces coûts supplémentaires, certaines banques limitent le taux d’endettement des emprunteurs à 30 % au lieu de 35 %, augmentant ainsi la probabilité de refus de crédit.

De plus, les investissements locatifs dans des passoires thermiques sont de moins en moins attractifs, car ces biens seront progressivement exclus du marché locatif à partir de 2025. Les travaux nécessaires pour maintenir ces logements sur le marché locatif peuvent réduire significativement leur rentabilité, même avec les aides à la rénovation.

Avantages pour les Logements Performants

À l’inverse, les banques sont plus enclines à accorder des crédits pour des logements énergétiquement performants. Elles offrent souvent des taux d’intérêt réduits, allant de 0,10 à 0,30 %, pour les logements bien notés au DPE (A, B ou C), ainsi que pour ceux intégrant des travaux de rénovation énergétique. Ce taux bonifié peut représenter des économies considérables sur la durée totale du prêt. Les banques favorisent ces investissements car ils promettent une meilleure valeur de revente et permettent aux ménages de réaliser des économies d’énergie, augmentant ainsi leur reste à vivre.

En conséquence, les prêts à taux réduits pour l’achat de logements peu énergivores deviennent de plus en plus courants. Les établissements financiers misent sur la performance énergétique comme gage de sécurité et de rentabilité à long terme.

Conclusion

En 2024, les conditions de financement des biens immobiliers sont influencées de manière significative par leurs performances énergétiques. Alors que les passoires thermiques rencontrent de plus en plus de difficultés, les logements performants bénéficient de conditions d’emprunt avantageuses. Cette tendance reflète une prise de conscience accrue des enjeux énergétiques et environnementaux dans le secteur immobilier.