Le cautionnement par une SCI

Une SCI (Société Civile Immobilière) permet à plusieurs personnes associées de détenir un bien immobilier afin de constituer un patrimoine et d’en faciliter la transmission. Car en effet, l’un des atouts essentiels de la SCI est d’éviter les blocages pouvant découler de l’indivision et de minorer les frais de successions en bénéficiant d’abattements pour dons faits du vivant du donateur.

De nombreux particuliers ont donc choisi de créer une SCI pour gérer un bien immobilier.

Mais cette SCI peut-elle se porter caution dans le cadre d’un prêt souscrit par l’un des associés ? Oui mais sous certaines conditions, devenues plus restrictives ces dernières années.

Quelles sont les conditions à remplir ?

  • Respect de l’objet social de la société

Evidemment la première condition permettant le cautionnement d’un prêt par une SCI est tout simplement le respect de l’objet social de la SCI en question. En effet, si l’emprunt personnel de l’un des associés est destiné soit à acheter un nouveau bien immobilier, du matériel et des équipements, soit à rénover le parc existant, la SCI peut sans aucun problème se porter caution du prêt engagé.

De même si une clause prévoyant l’octroi d’une caution simple ou d’hypothécaire a été spécifiquement prévue dans les statuts de la société, et de fait dans son objet social.

  • Consentement unanime des associés

A défaut de la condition d’objet, le consentement unanime des associés peut permettre le cautionnement de la SCI. Il est donc conseillé dans ce cas-là d’organiser une assemblée générale pour recueillir tous les votes des actionnaires, un juge pouvant annuler le cautionnement si la décision n’a pas été prise à l’unanimité.

  • Intérêt social de la SCI

Mais attention ! Le respect de l’objet social et le consentement unanime des associés ne garantissent pas forcément que la caution soit validée !

En effet, même si la mention au droit de cautionnement existe bel et bien dans les statuts et que les associés se sont tous mis d’accord sur l’intérêt commun des garanties octroyées, seul l’intérêt social de la société prévaut. C’est ce qu’a décidé la cour de cassation dans un arrêt du 8 novembre 2011.

La SCI doit donc trouver un intérêt dans l’octroi d’une telle garantie, afin de compenser le risque engendré par le cautionnement. Mais il faut aussi que l’acte de cautionnement ne soit pas non plus contraire à l’intérêt de la société. Par exemple, si le montant du prêt est supérieur à la valeur du bien immobilier de la SCI, et que malheureusement la garantie est mise en jeu, la totalité du patrimoine serait perdu, mettant ainsi en péril l’existence même de la SCI.