Interrompre trop vite un régime fiscal immobilier : attention danger !

Depuis des années, les formules de défiscalisation par l’immobilier locatif (biens neufs achetés pour être loués) font florès, au bénéfice des contribuables qui cherchent à conjuguer investissements et abattements fiscaux. Ces dispositifs portent les noms de leurs auteurs, ou plutôt des lois visant à favoriser le dynamisme de la construction et de l’habitat locatif en France : Robien, Scellier, Duflot, Pinel, etc.

Un avantage fiscal qui requiert la longévité.

Il faut toutefois avoir en tête que cette formule est soumise à des règles strictes sur les modalités de location du bien (sa durée – six ans pour le dispositif Pinel –  le montant de son loyer, les ressources du locataire), mais est également à la merci d’une interruption prématurée. Vendre le bien avant le délai de location imposé, c’est s’exposer, non seulement à perdre l’avantage fiscal, mais aussi à devoir rembourser les réductions d’impôts dont on a bénéficié depuis son acquisition, qui plus est en une seule fois et dès l’année de la revente. On imagine que si cet abandon survient au-delà de trois ou quatre ans, la note va s’avérer particulièrement salée, d’autant qu’elle est de surcroît alourdie d’édifiants intérêts de retard, s’élevant à 0,4% par mois !

On a même droit à la double peine au travers de la vente du bien, qui risque de subir une décote dans les toutes premières années après sa construction, générant une moins-value à la revente. Et l’on doit même y ajouter les « sanctions » supplémentaires que constituent la restitution partielle de la TVA immobilière dont on a été exonéré à l’achat, la remise en cause d’abattements d’impôts obtenus suite à des travaux et l’exposition à la taxe sur la plus-value immobilière !

Le divorce constitue un cas typique de ce revers de la médaille de l’avantage fiscal immobilier. Le couple en séparation, jusque-là au régime de défiscalisation d’un bien neuf acheté en commun plus tôt, cherche à s’en libérer d’urgence et subit de plein fouet les désagréments mentionnés ci-dessus.

Anticiper les aléas, ou au moins les parer.

Avant toute chose, il est important de bien peser l’enjeu de ce délai minimal imposé par le dispositif fiscal. Mais bien sûr, on n’est pas supposé anticiper une potentielle rupture conjugale qui surviendrait sous quatre ou cinq ans. Si cet évènement survient, il existe un moyen de s’en accommoder pour ne pas en subir les conséquences fiscales et de reventes : conserver le bien. Comment faire ? Soit par le rachat par l’un des ex-conjoint des parts de l’autre (dans ce cas, ce dernier « hérite » de l’avantage fiscal à titre personnel en le signifiant par écrit au fisc dans sa déclaration) ; soit par la conservation de la propriété en indivision par les deux ex-conjoints, qui bénéficient toujours chacun de l’avantage fiscal, en proportion des parts qu’ils en possèdent.

Il faut aussi noter que la revente du bien est sans conséquence fiscale fâcheuse dans trois cas précis : le décès, la perte d’un emploi par initiative de l’employeur (donc : licenciement, et non rupture conventionnelle) ou une invalidité de deuxième catégorie (perte de la capacité à exercer une activité professionnelle) ou troisième catégorie (comme la précédente avec nécessité d’une assistance personnelle).

La loi a donc pris en compte les aléas les plus pénibles de l’existence, en écartant toutefois celui du divorce, pour préserver les contribuables des droits acquis au titre de l’investissement locatif. C’est conscient de cette règle que vous pouvez réfléchir à vous lancer dans cette défiscalisation, en ayant bien en tête que la revente n’est pas une opération qui permettra sans risque de récupérer rapidement la mise initiale.

Source : http://www.lemonde.fr/argent/article/2017/01/21/les-risques-de-l-arret-premature-d-un-regime-fiscal-immobilier_5066700_1657007.html