Emprunt immobilier : les banques serrent la vis

L’accession à la propriété va-t-elle bientôt de nouveau être réservée aux plus aisés ? Depuis le début de l’année, on assiste à la fin de l’embellie sur le crédit immobilier avec un durcissement des conditions d’emprunt exigées par les banques. Pour quelles raisons ? La tendance est-elle amenée à s’inscrire dans la durée ? Certains ménages doivent-ils se résoudre à ne jamais devenir propriétaires ? Sol-Fin, courtier en crédit immobilier, vous explique et vous conseille.

De plus en plus d’exigences sur les conditions d’emprunt

Le niveau historiquement bas des taux d’emprunt en France depuis 2016 a fait décoller le nombre de crédits immobiliers octroyés dans l’Hexagone : + 6% de croissance mensuelle pour la seule année 2019, soit deux fois plus que dans la zone euro ! Au point que l’encours a atteint, fin 2019, un montant record de 1,07 milliards d’euros.

Il n’en fallait pas plus pour que le Haut conseil de la stabilité financière (HCSF), inquiet d’une éventuelle surchauffe du crédit, ne fasse un certain nombre de « recommandations » aux banques, l’hiver dernier, les invitant à serrer la vis sur les conditions d’octroi : limiter la durée maximale d’un emprunt à 25 ans ; ne pas accepter un taux d’endettement supérieur à 33,33%, même pour les investissements locatifs ; exiger un apport personnel représentant 10 à 20% du montant du prêt demandé.

Chute de plus de 25% du nombre d’emprunts au premier trimestre 2020

Des directives déguisées, en réalité, puisque le HCSF, présidé par le ministre des finances Bruno Lemaire et qui compte au sein de son conseil d’administration le gouverneur de la Banque de France, est en mesure d’infliger des sanctions aux banques qui ne s’y plieraient pas.

Le résultat ne s’est pas fait attendre. Pour le seul premier trimestre 2020, l’Observatoire Crédit Logement / CSA a enregistré une chute de 25,5% du nombre de prêts octroyés pour un logement neuf, comparé à la même période l’an passé.

Et la Covid-19 n’a rien arrangé. Anticipant sur la crise économique annoncée, les banques sont, depuis le déconfinement, encore plus regardantes sur la situation des emprunteurs potentiels, s’attardant, en plus des critères exigés par le HCSF, sur la nature de leur contrat professionnel, le secteur d’activités dans lequel ils travaillent, et la valorisation potentielle du bien qu’ils souhaitent acquérir.

Les primo-accédants, catégorie la plus touchée par le durcissement des conditions d’emprunt

Reste que ce durcissement des conditions d’emprunt, que le HCSF a de nouveau appelé de ses voeux en septembre, a commencé à priver une partie des ménages du droit d’accéder à la propriété. Depuis le début de l’année, le taux de refus des dossiers par les banques a été multiplié par 2. Ainsi, à terme, environ 250 000 foyers en moyenne pourraient ainsi devoir renoncer à leur rêve. Sont les plus touchés : les primo-accédants ne possédant pas d’apport personnel, les investisseurs prêts dépasser la capacité d’emprunt de 33%, et la fraction basse des revenus intermédiaires fixée à 3 fois le SMIC mensuel.

Dans ce contexte difficile, les compétences d’un courtier en prêt immobilier sont plus que jamais indispensables afin de présenter un dossier solide auprès des banques. Les professionnels de Sol-Fin restent votre écoute. N’hésitez pas à les contacter.