Déficit foncier : quelles sont les règles de calcul et de report ?

Lorsque l’on acquiert un bien immobilier et que l’on souhaite le louer, il est intéressant, même si ce n’est naturellement pas l’objectif, de comprendre comment le déficit foncier peut être reporté et faire baisser l’impôt sur le revenu. Quelles sont les règles de calcul ? Quelles charges sont prises en compte ? Nous vous expliquons tout sur le déficit foncier.

Qu’est-ce que le déficit foncier ?
Ce terme pouvant paraître quelque peu barbare pour les investisseurs novices est en réalité assez simple à définir. Un propriétaire décidant de louer un bien immobilier doit, chaque année, s’acquitter de charges diverses. Il peut s’agir des charges d’entretien, des charges de copropriété, des intérêts d’emprunt, des assurances liées au bien, de la taxe foncière, etc. Mais ce n’est pas tout. Les propriétaires sont parfois amenés à effectuer des travaux de réparation ou de rénovation. Ces charges pèsent lourdement sur le budget. Concrètement, lorsque le montant de ces charges est supérieur au montant des loyers perçus, c’est à ce moment précis que l’on parle de déficit foncier.

Déficit foncier et impôt sur le revenu
Lorsque le propriétaire ne réalise pas de bénéfice, il est possible de bénéficier d’une réduction de l’impôt sur le revenu et ce, durant 10 ans. Pour cela, il suffit de l’indiquer sur sa déclaration d’impôts. En effet, dans la partie consacrée aux revenus fonciers, on découvre les trois cases suivantes :
– déficit imputable sur les revenus fonciers
– déficit imputable sur le revenu global
– déficits antérieurs non encore imputés.

Attention toutefois, le déficit ne peut être supérieur à 10 700 euros par an. Si le montant est inférieur, alors il est imputable sur le revenu global de l’année en cours. En cas de déficit foncier, il est intéressant de pouvoir équilibrer ces charges trop importantes avec une éventuelle baisse d’impôt. En outre, pour que le déficit soit imputable sur le revenu global, le logement doit être loué jusqu’au 31 décembre de la troisième année suivant ce déficit.

Les charges prises en compte dans le déficit foncier
Bien évidemment, toutes les charges ne peuvent créer un déficit foncier. Parmi le charges prises en compte, on retrouve les intérêts des dettes liés à l’acquisition, la construction ou la rénovation du bien, la taxe foncière, les assurances, les charges de copropriété et les frais de gardiennage. Si des travaux sont effectués, là encore il faut être vigilant, tous les travaux ne sont pas pris en compte dans le calcul du déficit foncier. Pour que ces travaux puissent apparaître dans le calcul, il doit uniquement s’agir de travaux de rénovation ou de réparation. En aucun cas un agrandissement ne peut être pris en compte dans ce cadre. L’objectif est de considérer les travaux visant à améliorer l’habitat et donc le confort du locataire et non de créer une plus-value quelconque.

Et si on prenait un exemple concret ?
Le concept peut paraître simple mais il n’y a jamais rien de plus concret qu’un exemple.
Prenons un propriétaire bailleur d’un bien qui perçoit un loyer de 10 000 euros par an. S’il a pris un crédit avec un spécialiste du prêt immobilier et qu’il n’a pas encore tout remboursé, il doit payer des intérêts d’emprunt. Ceux-ci s’élèvent à 3 000 euros par an. D’autre part, il doit payer des charges qui s’élèvent à 12 000 euros.
On doit tout d’abord calculer le revenu net de charges liées aux intérêts d’emprunt à savoir 10 000 euros – 3 000 euros. On obtient 7 000 euros. Il n’y a donc pas de déficit foncier résultant des intérêts d’emprunt. Ensuite, on déduit de ce résultat les charges. 7 000 euros – 12 000 euros, on obtient – 5 000 euros ce qui représente le déficit foncier. Inférieur aux 10 700 euros évoqués précédemment, il peut donc être pris en compte dans le calcul de l’impôt sur le revenu de l’année et apparaître dans la partie consacrée au revenus fonciers.

Quid du report ?
Prenons un nouvel exemple. Notre propriétaire a cette fois 20 000 euros de charges (il a effectué de lourds travaux). Si l’on déduit du revenu net de charges liées aux intérêts d’emprunt les charges, on obtient cette fois 7 000 euros – 20 000 euros soit un déficit de 13 000 euros. Dans ce cas, le déficit imputé cette année sera de 10 700 euros puis, l’année suivante, on obtient un report de 2 300 euros (13 000 – 10 700).

Vous l’aurez compris, le déficit foncier n’est pas nécessairement synonyme de perte. Si vous décidez d’investir dans votre logement en faisant des travaux de rénovation, cela pourrait influer de manière conséquence sur votre impôt sur le revenu et ce, durant plusieurs années.

Source : http://www.journaldunet.com/patrimoine/pratique/finances-personnelles/impots/18992/deficit-foncier-2017-report-et-calcul.html