Réaliser un investissement locatif est, pour beaucoup, le meilleur placement d’avenir pour s’assurer un revenu complémentaire, se constituer un patrimoine ou pour transmettre un bien à sa descendance. Mais la question de l’acquisition et notamment du financement du bien immobilier se pose.
Faut-il recourir au crédit immobilier ou payer cash ? Telle est la question à laquelle nous allons répondre.

Investissement immobilier : les raisons du succès

Aujourd’hui, force est de constater que les placements financiers sont moins rentables qu’il y a quelques années. L’épargne est moins valorisée avec des taux atteignant seulement 1,80% en 2016 pour l’assurance-vie, 1% pour le PEL, etc. Seuls les placements boursiers ont un intérêt, encore faut-il mesurer le risque et maîtriser ses investissements. Les investisseurs s’orientent donc tout naturellement vers la pierre, un investissement qui rassure et qui offre des perspectives à long terme. Cela permet de percevoir des loyers qui règlent une grande partie du crédit immobilier puis de bénéficier, à terme, d’un patrimoine plus important qui peut servir lors de la retraite pour financer ses loisirs ou faire l’acquisition d’un nouveau bien. Mais si l’investissement immobilier séduit, il est important en amont d’étudier les différentes options pour acheter et optimiser cet achat.

Mieux comprendre l’effet de levier

Il s’agit d’une notion essentielle qui va déterminer la manière dont vous allez financer l’acquisition de votre bien. C’est ici que nous abordons la question de l’endettement pour s’enrichir. Concrètement, aujourd’hui, deux possibilités s’offrent à vous si vous décidez d’acheter un bien immobilier : l’autofinancement ou le crédit immobilier. Si vous n’avez pas de capital disponible, la question ne se pose pas. En revanche, si vous disposez des fonds nécessaires pour votre achat, un calcul s’impose.
Quelle est la meilleure manière d’augmenter la valeur de mon patrimoine et d’optimiser mon investissement ? En calculant l’effet de levier, vous aurez la réponse à votre question. À priori, cela paraît simple. De fait, l’effet de levier est un calcul qui prend en compte le coût réel du crédit immobilier et le rendement de votre épargne. Concrètement, cela signifie simplement que si le taux de rendement de l’épargne est supérieur au taux d’emprunt, alors il est préférable d’emprunter. Mais cela ne s’arrête pas là.

Comment calculer le coût réel du crédit ?

S’arrêter au simple taux ne suffit pas pour savoir quelle solution est la plus rentable. Pour savoir si le crédit immobilier est un moyen de vous enrichir, il faut prendre en compte le coût total du crédit immobilier. Et cela tient compte du taux d’intérêt de l’emprunt, certes, mais aussi de l’assurance du prêt et du taux marginal d’imposition, le TMI. Car les intérêts d’emprunt dans le cadre d’un investissement locatif sont déductibles. Cet éventuel gain financier aura naturellement un impact sur le calcul de rentabilité de votre crédit immobilier par rapport aux intérêt perçus grâce à votre épargne et donc, à terme, sur l’effet de levier. De la même manière, il faut prendre en compte le rendement net de l’épargne, à savoir un rendement net de fiscalité. Une fois que les calculs sont réalisés, alors seulement vous connaîtrez le taux qui correspond au coût réel de votre crédit et le taux de votre épargne net. Si le premier est inférieur au second, le crédit immobilier vous permettra effectivement de vous enrichir. Dans le cas contraire, vous avez tout intérêt à autofinancer votre projet et renoncer au crédit immobilier. Pour optimiser votre démarche et faire en sorte que votre crédit immobilier fasse l’objet d’un taux le plus bas possible, faire appel à un courtier en crédit immobilier est plus que conseillé. Cela l’est d’autant plus que l’assurance du prêt est également prise en compte dans le calcul, or le courtier en prêt immobilier est également à même de trouver l’assurance emprunteur la plus rentable.

Et si le crédit immobilier ne permettait pas toujours de s’enrichir

Comme évoqué précédemment, l’investissement dans la pierre est considéré comme le placement d’avenir pour beaucoup de ménages. Lorsque l’autofinancement n’est pas possible, le recours au crédit immobilier est la seule solution. Mais attention, il est important d’estimer en amont la rentabilité de son investissement immobilier en calculant notamment le taux de rendement interne, le TRI. Ce taux de rendement se calcule en prenant en considération les facteurs qui vont permettre de gagner ou d’économiser de l’argent à l’image des loyers et du crédit d’impôt mais aussi les charges diverses (impôts, entretien, etc.). Parfois, une fois le calcul réalisé, on s’aperçoit qu’un placement sur une assurance-vie est tout aussi intéressant. Et quand bien même il le serait un peu moins, un investissement immobilier reste un risque, il est souvent préférable de s’orienter vers le placement. L’essentiel reste de réaliser un calcul précis auprès d’un professionnel en réalisant une simulation pour déterminer la possibilité de s’enrichir ou non en ayant recours au crédit immobilier.

Source : http://www.leblogpatrimoine.com/credit-immobilier/effet-de-levier/faut-il-sendetter-pour-senrichir-comment-calculer-leffet-de-levier-du-credit.html