Pour Philippe Taboret, directeur général adjoint du courtier en crédit Cafpi, les « Frais d’acquisition » pour les biens immobiliers professionnels et d’habitation, dits « DMTO » (Droits de Mutation à Titre Onéreux), couramment et injustement appelés « Frais de notaire », ont souvent un effet repoussoir dans un projet immobilier. Entièrement à la charge de l’acquéreur, ces frais supplémentaires au montant de l’achat font l’objet d’un taux significatif de 8% sur un bien ancien, contre 3% sur une acquisition neuve. Avec l’inflation du marché, il faut donc compter en moyenne sur 6 à 7 ans pour compenser ces frais par le mécanisme de la plus-value sur le bien acheté, ce qui réduit d’autant la mobilité des acquéreurs d’un bien immobilier.
Mais pourquoi les appelle-t-on « Frais de notaire » ?
L’explication de cet abus de langage est très simple. Bien que ces frais ne soient majoritairement pas destinés au notaire (voir ci-dessous), ce dernier se doit de les collecter pour le compte de l’Etat puis les reverser au Trésor Public.
Ces frais d’acquisition se répartissent sur trois postes :
– la rémunération du notaire, appelée également « émoluments », qui se situe entre 1,5 et 2,5 % en fonction du prix de l’acquisition. Ce tarif est strictement réglementé par l’État.
– les impôts et taxes, ou « droits d’enregistrement », ou encore « droit de mutation » : liés à la valeur du bien et versés au Trésor Public, ils financent l’Etat et les collectivités locales, d’où une variation de leur taux en fonction du lieu géographique de l’achat. C’est de loin la part la plus élevée des DMTO, représentant 5,09 % du prix de vente en janvier 2014 et 5,80 % deux ans plus tard dans 96 départements dont Paris.
– les déboursés (ou débours) : ce sont des sommes assez modestes (quelques centaines d’euros), déterminées par le notaire, qui servent à payer les intervenants en charge de formaliser les documents nécessaires au changement de propriété, comme l’extrait du cadastre, l’intervention du géomètre, les frais de publication de vente, le syndic, le conservateur des hypothèques, etc.).
Vous trouverez plus de détails sur les frais d’acquisition en cliquant ici.
La flambée des frais d’acquisition
Cafpi souligne que les frais d’acquisition ont explosé depuis l’an 2000 (+180% en valeur absolue), se plaçant parmi les plus élevés d’Europe, loin devant le Royaume-Uni (2%) l’Italie (3,5%) ou l’Allemagne (6%). Payables en une seule fois dès l’acquisition, ces frais plombent le budget de l’achat immobilier, pénalisant en particulier les ménages primo-accédant à la propriété.
Et Cafpi de poursuivre qu’en cette période où les taux d’emprunts immobilier repartent à la hausse, cette machine à cash pour les collectivités locales que sont les DTMO (en premier lieu : les droits de mutation) ne peut pas fonctionner indéfiniment sans constituer un frein à l’accès au logement.
Les réformes proposées
Cafpi expose quatre pistes pour alléger l’impact des droits de mutation :
- Une réduction de moitié, à compenser par une réforme en profondeur du budget public du logement.
- Le partage de ces frais entre vendeur et acquéreur.
- N’appliquer les droits de mutation que sur la plus-value réalisée sur le bien entre son achat et sa revente. Si ces droits financent les collectivités locales, il serait en effet logique qu’ils ne rétribuent que ce à quoi ces collectivités locales ont contribué : l’augmentation de la valeur du bien.
- Les rendre déductibles de l’assiette de l’impôt sur le revenu de l’acquéreur, ou équitablement de l’acquéreur et du vendeur si la piste n°2 du partage des frais était mise en place.
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