Les conditions du dispositif Pinel d’investissement locatif

Un investissement locatif permet d’investir dans un bien immobilier, qui sera loué par la suite afin de percevoir des loyers, dans le but de rembourser l’emprunt contracté par l’investisseur ou bien de financer le capital investi. Certains investissements locatifs bénéficient d’une déduction fiscale, ce qui concerne le cas présenté ici : l’investissement locatif intermédiaire, dit Loi Pinel.

Cette nouvelle loi, mise en place par Silvia Pinel, a été approuvée dans l’article 5 de la loi de finances au 1er janvier 2015 et succède au dispositif Duflot. L’article 68 de la loi de finance pour 2017 prolonge ce dispositif d’un an et reprend les modalités essentielles de ce dernier, avec toutefois plus de flexibilité. La Loi Pinel autorise à investir dans le neuf, mais aussi dans un logement rénové répondant aux normes de performances énergétiques. L’investisseur choisit alors sa durée d’engagement et peut aussi louer à ses ascendants ou descendants, sous certaines conditions.

Les modalités clés de la Loi Pinel

  • Choisissez la durée d’engagement de location : 6 ou 9 ans, avec prolongation jusqu’à 12 ans au total.
  • Vous pouvez louer votre bien immobilier à vos ascendants ou descendants, pour un logement acquis à partir du 1er janvier 2015 et sous certaines modalités, en particulier qu’ils ne fassent pas partie de votre foyer fiscal.
  • Les conditions d’accès au dispositif des Sociétés Civiles de Placement Immobilier ou SCPI (société qui achète et gère un patrimoine immobilier locatif) sont alignées sur celles des particuliers.

La réduction d’impôt du dispositif Pinel est suspendue à des conditions portant sur le bien immobilier lui-même – acquis entre le 1er septembre 2014 et le 31 décembre 2017 – ainsi que sur les modalités de sa location. Précisons dès à présent que le bien doit être loué nu (non meublé) et à titre de résidence principale.

Les conditions sur le logement : état du bien et localisation

Le dispositif Pinel porte sur l’achat d’un bien immobilier acquis neuf ou en état futur d’achèvement, ou sur un bien que l’investisseur a fait construire. Dans ce cas, le logement doit répondre aux critères de performances énergétiques et thermiques énoncés par la réglementation RT 2012 ou par le label BBC 2005 (Bâtiment Basse Consommation).

Mais le dispositif est également ouvert à un logement ancien, si celui-ci fait l’objet de travaux le hissant au niveau des critères énergétiques cités ci-dessus.

Le montant total investi est plafonné à 300 000 € par an (travaux compris), en deux investissements maximum, avec un prix d’achat au m2 inférieur ou égal à 5 500 €.

Au-delà de son état, le bien immobilier doit se situer dans des zones où la demande locative est la plus forte. On retrouve pour ce dispositif le zonage A, Abis, B1, B2 et C déjà mentionné dans un récent article sur notre site, au sujet du Prêt à Taux Zéro (PTZ).
Vous pouvez retrouver ces zones à jour pour 2017 via ce lien : www.logement.gouv.fr/les-zonages-des-politiques-du-logement

Les conditions de la loi Pinel sur la location de votre bien

Comme nous l’avons dit plus haut, vous devez vous engager à mettre le bien immobilier investi en location, pour deux durées au choix : 6 ou 9 ans. Ce choix conditionnera l’avantage fiscal prévu par la loi. Vous pourrez prolonger cette durée jusqu’à 12 ans, par tranches de 3 ans.

Durant toute la durée de location, vous devrez également plafonner le loyer, à un montant qui dépend de la zone géographique évoquée précédemment. Ce montant plafond est ajusté en fonction de la surface S du logement, par le coefficient :

0,7 + 19/S limité au maximum à 1,2.

Exemple, pour 100 m², vous multipliez le loyer plafond de 1000 € par mois par :

0,7 + 19/100 = 0,89, d’où un plafond à 890 € / mois

Enfin, le locataire lui-même est assujetti à un plafond de ressources dépendant une nouvelle fois de la zone géographique, mais aussi de la composition du foyer. Retrouvez les plafonds de ressources des locataires 2017 ici : https://www.loi-pinel-info.org/plafonds-loi-pinel/

Conçue pour équilibrer offre et demande dans les zones où la location des logements est sous tension, mais aussi pour doper l’investissement dans la pierre, la Loi Pinel est un dispositif qui mérite d’être étudié si vous recherchez l’investissement adossé à des avantages fiscaux, et en particulier si vous voulez en faire bénéficier des membres de votre famille en recherche de location.

Source : www.economie.gouv.fr/cedef/pinel-investissement-locatif