Bien comprendre la corrélation des taux immobiliers et des taux OAT

Actuellement, pour des raisons justifiables, les taux d’intérêt des OAT (Obligations Assimilables du Trésor français), que l’Etat émet pour financer sa dette, sont en hausse. Alors journalistes et courtiers en crédits affirment que les taux immobiliers vont forcément augmenter du fait qu’ils seraient indexés sur les taux OAT. Mais chez Sol-Fin, nous ne sommes pas de cet avis, car la forte corrélation de ces deux paramètres n’implique pas nécessairement un lien de cause à effet de l’un sur l’autre.

Dans le cas de l’OAT, la banque intervient en tant qu’investisseur. Le taux OAT n’est en rien un taux de financement du crédit immobilier ; c’est un taux que des investisseurs accordent à l’Etat à un instant t pour financer les dépenses du pays à long terme. L’OAT est l’appellation des titres des emprunts – ou obligations – accordés par un investisseur à l’Etat français, à un taux issu d’une procédure d’enchères menée par l’Agence Française du Trésor (AFT). Cette obligation offre aux investisseurs une réelle garantie de remboursement.

La banque, quant à elle, intervient en qualité de prêteur dans le cadre d’un crédit immobilier, accordé à un particulier ou à une entreprise pour un montant, une durée et une garantie propres à chaque dossier.

Les investisseurs acheteur d’OAT qui financent l’Etat

Les fonds de pension, les grands établissements bancaires, les compagnies d’assurance, les fonds souverains, etc. détiennent majoritairement les OAT émises par l’Etat français depuis fin 2015, et comptent 64% d’investisseurs étrangers.

Les compagnies d’assurances (19%), banques (10%), investisseurs (5%) et Organisme de Placements Collectif en Valeurs Mobilières, ou OPCVM (2%), font partie des 36 % restants, résidents français.

Les compagnies d’assurance et les établissements bancaires sont tenus de placer une partie de leurs actifs en OAT, et une fois ces dernières émises, elles sont placées sur le marché, dit Marché Secondaire (ou Marché de l’Occasion), par opposition au Marché Primaire, et sont échangées librement entre investisseurs (de Gré à gré ou en anglais Over-The-Counter). Le Marché Secondaire évolue en fonction de l’offre et de la demande, donc si l’Etat accepte de payer le prix fort pour financer ses dépenses, ses emprunts émis auparavant et jouissant d’une rémunération moins élevée seront négociés à la baisse afin d’offrir au nouvel acquéreur un meilleur rendement, générant le risque du marché obligataire.

Les raisons des variations des taux OAT

Le financement des dettes de tous les Etats est un marché international où règne la concurrence. Les OAT fluctuent suivant l’offre et la demande où le cash-flow (liquidité) est négocié en très grande partie par des créanciers mondiaux. Les investisseurs recherchent constamment les rendements les plus élevés avec le risque le plus bas possible. Les OAT ne sont donc pas du tout un moyen de financement des ménages et des entreprises.

La fluctuation des taux des emprunts contractés pas l’Etat auprès de ses créanciers n’a aucune influence sur les rouages des banques françaises qui financent les ménages et les entreprises.

Organisation des taux des prêts immobiliers

En France, les banques établissent le niveau des taux d’emprunts à partir de paramètres financiers, comptables et commerciaux parfaitement maîtrisés, auquel elles ajoutent un pourcentage de marge. Les facteurs pris en compte sont : le tarif auquel les banques achètent l’argent qu’elles prêtent, le coût du risque des crédits impayés, le coût de transformation du crédit et le taux de marge.

Le lien de causalité commun

Le lien qui apparaît sur les graphiques presque parallèles des taux OAT et immobilier est en fait le fruit de l’inflation. L’Indice des Prix à la Consommation (IPC) en illustre les fluctuations. C’est pourquoi les banques centrales surveillent le cours de cet indice afin de conserver son niveau à 2%, supposé idéal sur le plan économique !

L’IPC américain étant le baromètre mondial, ses variations modifient l’économie de notre planète. Etant actuellement à la hausse, les Etats endettés doivent payer des intérêts plus élevés à leurs créanciers pour maintenir leur financement. C’est pour cela que la BCE (Banque Centrale Européenne) veille à ce que l’Etat français abaisse son déficit à moins de 3% ! Quant aux banques, elles devront inévitablement augmenter leur crédit aux ménages et aux entreprises.

En résumé

Comme nous vous le précisions dans l’introduction de cet article, il n’y a aucune corrélation entre la variation des taux OAT et celle des taux immobiliers. Si les taux obligataires et les taux immobiliers sont tous deux liés à l’inflation, leurs évolutions respectives ne sont pas, à proprement parler, directement liées.

Autrement dit, le niveau des taux immobilier est avant tout régulé par une stratégie commerciale et des exigences économiques propres à chaque organisme de crédits.

A titre d’exemple, en Grèce, les taux de prêts à l’État sont de l’ordre de 11,17%, soit bien plus élevés que les taux immobiliers, situés en moyenne entre 3,5% à 4,5% sur 20 ans. Ceci illustre qu’un prêt immobilier est moins risqué qu’un prêt à l’Etat pour une banque grecque, sachant que les banques grecques elles aussi empruntent à 0,05% à la BCE.

Enfin, si vous êtes décidés à investir, Sol-Fin vous conseille de suivre la courbe de l’inflation, qui vous permettra à elle seule d’anticiper la progression des taux.

 

 

Source : www.inandfi-credits.fr/21180-correlation-taux-immobiliers-et-taux-oat-pour-les-nuls/