Le logement étudiant est devenu un enjeu majeur dans les grandes villes françaises. Avec plus de 3 millions d’étudiants inscrits dans l’enseignement supérieur en 2025-2026, la demande de petites surfaces, de studios, de logements meublés et de colocations reste particulièrement forte dans les métropoles universitaires.

Pour les étudiants et leurs familles, trouver un logement à proximité du lieu d’études peut parfois relever du parcours du combattant. Pour les investisseurs, cette tension entre l’offre et la demande peut, à l’inverse, constituer une opportunité intéressante à condition de choisir soigneusement la ville, le quartier et le type de bien.

Une demande concentrée dans les grandes villes

Les étudiants ne sont pas répartis uniformément sur le territoire. Les universités, grandes écoles, écoles spécialisées et centres de formation sont principalement implantés dans les grandes agglomérations.

En Occitanie, cette concentration est particulièrement visible : les pôles de Toulouse, Montpellier, Nîmes et Perpignan regroupent à eux seuls 62 % des étudiants de la région. Toulouse et Montpellier présentent notamment une densité étudiante très élevée.

Cette concentration crée mécaniquement une demande importante pour les logements de petite surface.

Studios, T1, petits T2 et colocations constituent ainsi une part importante du marché locatif destiné aux étudiants.

Le logement : le premier poste de dépense des étudiants

Pour un étudiant qui quitte le domicile familial, le logement représente généralement une part considérable du budget mensuel.

L’Insee constate d’ailleurs que les étudiants autonomes sont particulièrement exposés aux difficultés liées au coût du logement et aux tensions du marché locatif. En Occitanie, 94 % des étudiants autonomes vivent dans une commune considérée comme étant en tension immobilière.

La situation est particulièrement marquée dans les grandes agglomérations.

À Montpellier, par exemple, le loyer mensuel médian de marché dans le parc privé atteignait 13,30 €/m² en 2022, tous types de logements confondus, plaçant l’agglomération parmi les plus chères de France hors Île-de-France.

Pour les familles, le choix du logement devient donc un véritable sujet budgétaire.

Pour les investisseurs, cette demande structurelle mérite également d’être étudiée.

Studio ou colocation : quel logement privilégier ?

Il n’existe pas un seul modèle de logement étudiant.

Le studio : simplicité et forte demande

Le studio reste un grand classique du marché étudiant.

Son principal avantage est sa simplicité : il répond directement au besoin d’un étudiant qui souhaite vivre seul, à proximité de son établissement.

Les petites surfaces présentent également un avantage pour l’investisseur : leur demande locative peut être importante dans les quartiers proches des universités, écoles, transports en commun et centres-villes.

La colocation : davantage de surface pour un budget maîtrisé

La colocation répond à une autre problématique : permettre à plusieurs étudiants de disposer d’un logement plus grand tout en partageant le coût du loyer.

Elle peut être particulièrement intéressante dans les villes où le prix des petites surfaces est élevé.

Pour l’investisseur, un appartement de trois ou quatre chambres peut ainsi constituer une alternative au traditionnel studio.

Mais attention : la rentabilité potentielle ne doit jamais être le seul critère. La facilité de location, la qualité du bien, son emplacement, les charges, la fiscalité et la gestion locative doivent également être intégrées au calcul.

Un marché qui intéresse aussi les investisseurs

Le logement étudiant présente une caractéristique intéressante : la demande est largement liée à des besoins récurrents.

Chaque année, de nouveaux étudiants arrivent dans les grandes villes pour commencer ou poursuivre leur formation.

Cette rotation peut entraîner une gestion locative plus importante qu’avec une location classique, mais elle contribue également à renouveler régulièrement la demande.

Les investisseurs doivent toutefois éviter une erreur fréquente : acheter un bien uniquement parce qu’il est présenté comme un « logement étudiant ».

Un bon investissement étudiant reste avant tout un bon investissement immobilier.

L’emplacement doit être étudié avec précision :

• proximité des universités et grandes écoles ;
• accès aux transports en commun ;
• commerces et services ;
• qualité du quartier ;
• facilité de stationnement lorsque cela est pertinent ;
• niveau des loyers pratiqués localement ;
• potentiel de revente ;
• charges de copropriété ;
• état du logement et travaux éventuels.

Montpellier, Toulouse et les grandes métropoles : des marchés à surveiller

Les grandes métropoles universitaires concentrent naturellement une part importante de la demande.

En Occitanie, Toulouse et Montpellier regroupent à elles seules une très grande partie des étudiants de la région, même si d’autres villes comme Nîmes, Perpignan, Béziers ou Albi présentent également des pôles d’enseignement supérieur.

Cette diversité peut d’ailleurs permettre aux investisseurs d’adopter des stratégies différentes.

Dans une métropole très tendue, le prix d’achat peut être élevé mais la demande locative particulièrement forte.

Dans une ville universitaire de taille intermédiaire, le prix d’acquisition peut être plus accessible, avec une demande étudiante à analyser quartier par quartier.

Il n’y a donc pas nécessairement une seule bonne ville pour investir dans le logement étudiant.

Le bon choix dépend du budget, du financement, de l’objectif patrimonial et du niveau de risque accepté.

Acheter comptant ou financer son investissement ?

Pour un investisseur, la question du financement est essentielle.

Un logement étudiant peut être financé à crédit, comme tout autre investissement immobilier. Le montant de l’apport, la durée du prêt, le taux d’intérêt, les revenus de l’investisseur et les loyers attendus vont déterminer l’équilibre global de l’opération.

C’est précisément à ce niveau que l’accompagnement d’un courtier peut prendre tout son sens.

L’objectif n’est pas simplement de rechercher le taux le plus bas, mais de construire un financement cohérent avec l’ensemble du projet patrimonial.

Selon le profil de l’investisseur, il peut notamment être pertinent d’étudier :

• le montant d’apport à injecter ;
• la durée optimale du financement ;
• le coût total du crédit ;
• l’assurance emprunteur ;
• la prise en compte des revenus locatifs ;
• la fiscalité du projet ;
• la capacité d’endettement ;
• et les perspectives de revente.

Un marché à potentiel, mais qui nécessite une vraie analyse

Le logement étudiant bénéficie d’un moteur démographique et économique important : les grandes villes continuent de concentrer une part importante de l’enseignement supérieur.

Mais cette demande ne signifie pas que tous les logements étudiants constituent automatiquement de bons investissements.

Un studio mal situé restera difficile à louer, même dans une ville universitaire.

À l’inverse, un appartement bien placé, proche des transports et des établissements d’enseignement, correctement acheté et financé, peut constituer une brique intéressante dans une stratégie patrimoniale.

L’analyse doit donc toujours partir du projet dans son ensemble : prix d’achat, financement, loyer, charges, fiscalité, gestion et potentiel de valorisation.

Vous envisagez d’investir dans un logement étudiant ?

Chez Sol-Fin, nous accompagnons les investisseurs dans l’étude et le financement de leurs projets immobiliers.

Avant de rechercher le financement, nous pouvons vous aider à déterminer la cohérence du projet avec votre situation et vos objectifs.