Crédit immobilier : la remontée des taux peut-elle à nouveau bloquer certains dossiers avec le taux d’usure ?

Depuis plusieurs mois, le marché du crédit immobilier retrouvait progressivement des couleurs. Après le pic de tensions observé entre 2022 et 2024, les emprunteurs recommençaient à bénéficier de conditions plus favorables. Mais en ce mois de mai 2026, un nouveau phénomène inquiète les professionnels du financement : la remontée progressive des taux immobiliers et son impact sur le taux d’usure.

Cette situation pourrait-elle provoquer un nouveau blocage de certains dossiers de crédit immobilier ? Quels profils sont aujourd’hui les plus exposés ? Chez Sol-Fin, nous faisons le point sur les risques réels pour les emprunteurs.

Une légère remontée des taux depuis le printemps 2026

Après une phase de stabilisation début 2026, les taux immobiliers repartent légèrement à la hausse sous l’effet des tensions économiques internationales et du maintien d’une inflation plus élevée qu’attendu.

En mai 2026, les taux moyens observés sur le marché se situent autour de :

• 3,40 % sur 15 ans
• 3,50 % sur 20 ans
• 3,60 % sur 25 ans

Certaines banques appliquent déjà des barèmes supérieurs à 3,70 % sur les longues durées pour les profils les moins solides.

Même si ces niveaux restent inférieurs aux pics connus fin 2023, la hausse actuelle intervient dans un contexte particulier : celui d’un taux d’usure encore calculé avec un décalage temporel.

Le taux d’usure : un mécanisme de protection… qui peut aussi bloquer des dossiers

Le taux d’usure correspond au taux annuel effectif global (TAEG) maximal qu’une banque est autorisée à proposer à un emprunteur. Il inclut :

• le taux du crédit,
• l’assurance emprunteur,
• les frais de dossier,
• les frais de garantie,
• ainsi que l’ensemble des coûts liés au financement.

En France, ce plafond est fixé par la Banque de France et actualisé chaque trimestre.

Le problème apparaît lorsque les taux de marché augmentent rapidement : les barèmes bancaires remontent plus vite que le taux d’usure. C’est ce que les professionnels appellent “l’effet ciseau”.

Concrètement, certains dossiers deviennent impossibles à financer, non pas parce que les revenus sont insuffisants, mais simplement parce que le TAEG dépasse légalement le plafond autorisé.

Pourquoi certains emprunteurs sont plus exposés que d’autres ?

Tous les profils ne sont pas impactés de la même manière. Les emprunteurs les plus fragilisés face au taux d’usure présentent généralement plusieurs caractéristiques cumulées.

Les primo-accédants

Les jeunes acheteurs restent les premiers concernés. Beaucoup empruntent :

• sur 25 ans,
• avec peu d’apport,
• et des budgets serrés.

Or, les longues durées augmentent mécaniquement le coût total du crédit et donc le TAEG. Avec la hausse des taux, certains primo-accédants voient leur capacité d’emprunt diminuer fortement.

Un simple écart de 0,30 % peut représenter plusieurs dizaines de milliers d’euros de pouvoir d’achat immobilier perdus.

Les ménages modestes

Les foyers disposant de revenus plus limités sont également très exposés.

Pourquoi ?

Parce qu’ils doivent souvent :

• financer une part plus importante du projet,
• emprunter sur une durée longue,
• et supporter des mensualités déjà proches du seuil d’endettement maximal de 35 %.

Dans ce contexte, la moindre hausse du coût de l’assurance ou des frais bancaires peut faire dépasser le taux d’usure.

Les emprunteurs de plus de 45 ans

C’est un point souvent sous-estimé.

Le coût de l’assurance emprunteur augmente fortement avec l’âge. Même avec un excellent dossier bancaire, un emprunteur de 50 ou 55 ans peut voir son TAEG grimper rapidement à cause de l’assurance.

Résultat : certains profils pourtant solvables se retrouvent bloqués uniquement pour des raisons techniques liées au taux d’usure.

Les petits montants financés

Les crédits de faible montant sont paradoxalement parmi les plus pénalisés.

Pourquoi ? Parce que les frais fixes (garantie, dossier, courtage) représentent une part proportionnellement plus importante du financement total.

Sur un petit prêt, le TAEG peut donc dépasser plus facilement le seuil légal.

Faut-il craindre un retour à la crise du crédit de 2023 ?

Pour l’instant, le marché n’est pas dans une situation aussi critique qu’en 2023.

Les seuils d’usure du deuxième trimestre 2026 laissent encore une certaine marge aux banques, notamment sur les prêts longs.

Mais plusieurs signaux de vigilance existent :

• remontée des OAT françaises,
• tensions géopolitiques,
• inflation plus persistante,
• durcissement progressif des barèmes bancaires.

Certains courtiers estiment déjà que jusqu’à 20 % des dossiers pourraient devenir plus difficiles à financer si la hausse des taux se poursuit dans les prochaines semaines.

Comment éviter un blocage lié au taux d’usure ?

Dans ce contexte, l’accompagnement d’un courtier devient particulièrement stratégique.

Plusieurs leviers permettent encore d’optimiser un dossier :

• négocier l’assurance emprunteur,
• réduire certains frais annexes,
• adapter la durée du prêt,
• augmenter légèrement l’apport,
• lisser plusieurs financements,
• ou orienter le dossier vers les banques les plus compétitives selon le profil.

Chaque détail compte désormais dans le calcul du TAEG.

Ce qu’il faut retenir

La hausse des taux observée au printemps 2026 ne remet pas totalement en cause l’accès au crédit immobilier. En revanche, elle fragilise certains profils déjà sensibles au mécanisme du taux d’usure.

Les primo-accédants, les ménages modestes, les emprunteurs seniors ou encore les dossiers avec peu d’apport seront probablement les plus impactés dans les prochains mois.

Dans un marché plus technique et plus sélectif, la qualité du montage financier redevient essentielle pour sécuriser un projet immobilier dans les meilleures conditions.