Il existe diverses manières de transmettre son patrimoine. Parmi celles-ci, évoquons la nue-propriété qui donne naissance à un usufruitier et à un nu-propriétaire. Comment fonctionne la nue-propriété ? Quel est le rôle de chacun ? Quelle fiscalité pour la nue-propriété ? Découvrons tout ceci ensemble.

Qu’est-ce que la nue-propriété ?

Rappelons tout d’abord ce qu’est la propriété. Le propriétaire d’un bien est libre de l’occuper, de le louer, de le vendre ou d’en faire don. Il lui est possible d’opter pour un démembrement. Dans ce cas, on sépare l’usufruit de la nue-propriété. Concrètement, cela signifie qu’il existe un usufruitier, le propriétaire initial qui, la plupart du temps, occupe le logement de son vivant, et le nu-propriétaire qui deviendra pleinement propriétaire du bien au décès de l’usufruitier. Dans le cadre de la nue-propriété, les deux parties ont des droits et des obligations à respecter et ont un pouvoir de décision concernant le bien.

Pourquoi choisir la nue-propriété ?

Cette solution est idéale pour les propriétaires désireux de transmettre leur patrimoine de leur vivant tout en continuant à en jouir. Dans ce cadre, l’usufruitier choisit un nu-propriétaire qui, lui, ne jouira pleinement du bien qu’au décès de l’usufruitier. Ce dernier peut ainsi occuper le logement ou le louer pour percevoir des revenus locatifs. Le nu-propriétaire ne perçoit, quant à lui, aucun de ces revenus. Cette solution permet ainsi de sécuriser le propriétaire initial tout en lui laissant la possibilité de choisir à qui il transmet son bien. Mais ce n’est pas tout. Fiscalement, la nue-propriété est intéressante puisque, sauf en cas de décès de l’usufruitier dans les 3 mois qui suivent la donation, seule la nue-propriété est imposée au titre des droits de donation. Si l’usufruitier décède après 3 mois, alors le nu-propriétaire bénéficie d’une franchise d’impôt. Notez que la loi permet de transmettre à ses enfants 156 974 euros tous les 15 ans sans droits de succession.

La réversion d’usufruit
Dans le cadre de la nue-propriété, il existe la possibilité de prévoir une réversion. Concrètement, l’usufruitier peut faire don de la nue-propriété à ses petits-enfants et prévoir, à son décès, que ce sont ses enfants qui auront l’usufruit du bien jusqu’à leur décès. Les petits enfants ne bénéficieront du bien qu’au décès de leurs propres parents.

Loyer, copropriété, travaux, comment fonctionne la nue-propriété ?

Lorsqu’un propriétaire décide de démembrer son bien et de déterminer un nu-propriétaire, chacun a naturellement des droits et des devoirs.

Si l’usufruitier décide de louer son logement, lui seul pourra bénéficier des loyers. D’autre part, pour un bail dont la durée est inférieure à 9 ans, l’usufruitier prend seul la décision de louer. En revanche, si le bail est de plus de 9 ans ou s’il s’agit d’un bail commercial ou rural, alors le nu-propriétaire doit donner son accord.
Lorsqu’il s’agit d’un bien en copropriété, la question se pose naturellement de savoir qui peut voter les décisions. L’usufruitier n’et pas seul décisionnaire. Il doit se mettre d’accord avec le nu-propriétaire pour savoir qui des deux aura le droit de vote en assemblée de copropriété. Il leur est également possible de désigner un représentant.
Si des réparations doivent être effectués, la nue-propriété fonctionne peu ou prou comme une location. L’usufruitier prend ainsi en charge les réparations d’entretien du logement tandis que le nu-propriétaire se charge des grosses réparations, à savoir les réparations qui touchent la structure et la solidité du bien. A noter que les réparations importantes peuvent également être prises en charge par l’usufruitier puis remboursées par le nu-propriétaire au terme de l’usufruit. Si le bien est loué, c’est effectivement l’usufruitier qui s’engage à effectuer les réparations importantes pour son locataire.

Nue-propriété : vente et imposition

Une fois encore, usufruitier et nu-propriétaire sont intimement liés. Aucun bien ne peut être vendu sans l’accord des deux parties. En outre, la somme obtenue par la vente du bien sera répartie entre les deux parties, sauf accord contraire. Si une plus-value est réalisée dans le cadre de cette vente et si le bien était la résidence principale de l’usufruitier, celui-ci peut bénéficier d’une exonération de l’impôt sur la plus-value. D’autre part, dans le cadre d’un démembrement, les biens détenus depuis plus de 22 ans sont exonérés.

Concernant l’impôt sur le revenu, l’usufruitier peut déduire des charges (assurance, entretien, etc.) s’il loue le bien. En revanche, s’il loue le bien au nu-propriétaire avec un prix qui ne correspond pas au marché ou s’il lui laisse à disposition sans contrepartie financière, alors il ne peut déduire de charges. Si l’usufruitier décide de ne pas percevoir les loyers et de les laisser au nu-propriétaire, les deux parties seront imposées. De manière générale, toutefois, le nu-propriétaire ne perçoit pas de revenus fonciers. Pour autant, s’il effectue de grosses réparations, il peut déduire les charges de son imposition. De plus, il peut déduire les intérêts d’emprunt et ainsi bénéficier d’un déficit foncier. L’ISF et la taxe foncière sont réglées par l’usufruitier. Si le bien est loué, la taxe d’habitation incombe aux locataires.

Source : http://www.pap.fr/conseils/succession/donner-la-nue-propriete/a4846