Comme tous les agents immobiliers s’accordent à le dire, tout bien immobilier peut être vendu. Tout dépend de son prix de vente. Si le bien est au juste prix, il trouvera forcément acquéreur. Mais comment savoir quel est ce juste prix ? Qui en décide ?

L’évaluation d’un bien immobilier

Actuellement l’évaluation du prix d’un bien immobilier n’est soumise à aucune réglementation. Un vendeur est donc libre de fixer le prix de vente qui lui semble approprié.

La majorité des vendeurs prennent tout de même conseil auprès d’un agent immobilier dont c’est le métier. Mais ce dernier a souvent bien du mal à leur faire comprendre que leur bien à moins de valeur qu’ils ne le croient, puisque ils y apportent une valeur affective.

Pour fixer le prix de vente, l’agent immobilier procède en 3 trois étapes :

• Il se renseigne sur le prix de vente moyen au m² pratiqué dans la ville dans laquelle se situe le bien à vendre
• Il va ensuite rechercher des biens à la vente semblables à celui qu’il a à estimer pour pouvoir le comparer (surface, jardin, année de construction, piscine…).
• Une fois ces démarches accomplies, il va fixer un prix de vente cohérent en fonction des caractéristiques propres au bien, positives ou négatives (pas de travaux, proximité des commerces, transports et écoles, quartier calme, pas de vis-à-vis…), ce qui déterminera si le juste prix est finalement dans la fourchette basse ou haute du prix de vente moyen.

L’agent immobilier présente ensuite ce prix de vente au vendeur, mais ce dernier reste bien sûr libre de fixer son prix. Il faut aussi souvent prévoir dans ce prix de vente une marge de négociation car aujourd’hui quasiment tous les biens immobiliers sont négociés par les acquéreurs. Cela fait partie du « jeu ».

L’évaluation d’un bien immobilier requiert de bien connaître le marché et de bien analyser les caractéristiques du bien à la vente. Cependant, comme c’est au final le vendeur qui reste décisionnaire, les prix de vente peuvent parfois varier du simple au double. Et si l’acquéreur n’est pas au fait des nombreux critères d’évaluation et ne connait pas le prix du marché, il peut se porter acquéreur d’un bien qui n’est pas au juste prix.

Ce qui va changer après le 1 juillet 2016

C’est pour remédier à cela que la Commission Européenne a adopté le 4 février dernier la Directive sur le crédit hypothécaire portant sur les contrats de crédit aux consommateurs relatifs aux biens immobiliers à usage résidentiel. Sauf délai accordé, les Etats membres ont jusqu’au 21 mars 2016 pour la transposer dans leurs droits nationaux. Cette nouvelle réglementation devrait donc entrer en vigueur dès le 1er juillet prochain en France.

De quoi s’agit-il exactement ?

Cette directive européenne a pour vocation de mieux informer et surtout de protéger le consommateur.

A partir du 1 juillet, lorsque vous vous adresserez à un organisme bancaire pour avoir recours à un prêt immobilier, la banque devra s’assurer que le prix de vente du bien que vous souhaitez acquérir est au juste prix. Elle délèguera donc un expert reconnu* chargé d’évaluer le bien immobilier. Il garantira que le bien visé, et soumis à un prêt immobilier, vaut bien le prix affiché.

Cette nouvelle réglementation permettra également aux organismes financiers de réduire leur risque au maximum.

Mais elle risque aussi d’avoir un impact sur les délais d’octroi de prêt immobilier qui pourrait se voir rallonger. Cette nouvelle expertise s’ajoutera aux déjà trop nombreuses démarches fastidieuses nécessaires pour monter un dossier et obtenir une offre de prêt.

Heureusement, votre courtier en prêt immobilier sera la solution pour vous en décharger et réaliser votre projet en toute sérénité !

*Pour en savoir plus, retrouvez l’intégralité de l’interview de Sébastien Duchesne, directeur de Cofaris Evaluation, spécialiste de l’évaluation immobilière en cliquant ici.